Référé expertise immobilière : nouvelle compétence territoriale obligatoire depuis septembre 2025

Le contentieux de la construction vient de connaître un bouleversement majeur. Le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025, dit "Magicobus II", a modifié substantiellement l'article 145 du Code de procédure civile relatif aux [mesures d'instruction avant tout procès](/fr/blog/litige-projet-informatique-expertise-judiciaire-guide-2026). Pour les chefs d'entreprise confrontés à des malfaçons ou des désordres immobiliers, cette réforme change radicalement la donne procédurale. Les mesures introduites par le décret sont entrées en vigueur au 1er septembre 2025 et sont applicables aux instances en cours. Elles redéfinissent complètement la stratégie contentieuse en matière d'expertise immobilière. ## Fini le libre choix : compétence territoriale exclusive du tribunal de l'immeuble Jusqu'au 31 août 2025, les demandeurs à une [expertise judiciaire immobilière](/fr/blog/litige-projet-informatique-expertise-judiciaire-guide-2026) bénéficiaient d'une option de compétence territoriale. La combinaison des articles 145, 42 et 46 du Code de procédure civile offrait à l'auteur d'une demande d'expertise une option quant à la juridiction territorialement compétente : celle du domicile d'un des défendeurs ou celle de situation de l'immeuble litigieux. Cette souplesse procédurale permettait aux entreprises de choisir le tribunal le plus adapté à leur stratégie juridique ou le plus accessible géographiquement. Un promoteur parisien pouvait ainsi faire expertiser un immeuble situé à Lyon devant le tribunal judiciaire de Paris, où siégeait l'entreprise défenderesse. Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente. Cette règle d'ordre public ne souffre aucune exception, sauf [clause attributive de compétence entre commerçants](/fr/blog/clause-compromissoire-validite-redaction-arbitrage). Le demandeur ne pourra donc plus former sa demande devant le tribunal du domicile du défendeur si celui-ci est distinct du lieu de situation de l'immeuble, et le juge saisi en violation de cette règle pourra relever d'office son incompétence. ## Les enjeux derrière la réforme : désengorgement et proximité L'objectif affiché de cette réforme est de rééquilibrer la répartition du contentieux en matière immobilière, en évitant notamment sa concentration devant le Tribunal judiciaire de Paris qui était saisi de nombreuses demandes portant sur des immeubles situés en dehors de son ressort. La Chancellerie justifie cette mesure par plusieurs arguments : - **Principe de proximité** : la notion de proximité avec le juge est une des composantes essentielles d'une bonne [administration de la justice](/fr/blog/astreinte-execution-jugement-commercial), en particulier dans le cadre d'une mesure d'expertise judiciaire portant sur un bien immobilier - **Efficacité opérationnelle** : le juge qui ordonne l'expertise est aussi celui chargé de son contrôle ; le juge dans le ressort duquel la mesure sera exécutée sera aussi mieux placé pour désigner un expert local - **Égalité territoriale** : éviter que certaines juridictions métropolitaines captent l'essentiel du contentieux national ## Conséquences pratiques pour les entreprises ### Nouvelle géographie judiciaire Les entreprises doivent désormais intégrer cette contrainte territoriale dans leur stratégie contentieuse. Pour une expertise de malfaçons sur un chantier marseillais, seul le tribunal judiciaire de Marseille sera compétent, même si toutes les parties sont domiciliées en région parisienne. Cette obligation génère plusieurs impacts opérationnels : - **Contrainte de postulation** : la postulation territoriale est requise devant le tribunal judiciaire : l'avocat représentant doit être inscrit au barreau local - **Coûts supplémentaires** : frais de déplacement et éventuellement de correspondant local - **Complexité de coordination** : gestion d'équipes juridiques multiples selon la localisation des biens ### Exceptions et aménagements Les parties commerçantes pourront néanmoins prévoir une clause attributive de compétence conformément à l'article 48 du Code de procédure civile. Cette dérogation offre une soupape de sécurité pour les contrats commerciaux prévoyants. En cas de pluralité de fondements juridiques (ex. une action en référés dans le but d'obtenir une expertise judiciaire relative à des désordres travaux), la compétence retenue pour l'article 145 peut s'étendre par prorogation aux autres demandes, sauf lorsque l'exclusivité du juge du lieu de l'immeuble s'impose. ## Articulation avec les autres procédures La réforme maintient le principe de choix pour les expertises ne portant pas sur un immeuble. La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l'affaire au fond ou celle dans le ressort de laquelle la mesure d'instruction doit être exécutée. Cette solution laisse une option de compétence assez large au demandeur. Pour les sinistres sériels ou les expertises mobilières, les entreprises conservent donc leur marge de manœuvre procédurale. ### Coordination avec l'instance au fond Si vous avez déjà engagé une instance au fond, le référé expertise peut être conduit en parallèle. Vous devrez solliciter un sursis à statuer auprès du juge du fond pour éviter la péremption d'instance pendant la durée de l'expertise. La nouvelle règle de compétence territoriale ne remet pas en cause cette articulation, mais elle complexifie la gestion des procédures multiples quand les biens sont dispersés géographiquement.

**Situation**	**Avant septembre 2025**	**Depuis septembre 2025**
Expertise sur immeuble	Choix : tribunal du défendeur ou du lieu de l'immeuble	Obligation : tribunal du lieu de l'immeuble uniquement
Expertise mobilière	Choix maintenu	Choix maintenu
Clause de compétence	Inefficace	Efficace entre commerçants
Relevé d'office	Non	Oui (incompétence d'ordre public)

## Délais et stratégies d'adaptation Les délais d'obtention d'une date varient selon les juridictions : entre un et quatre mois en pratique courante. Cette disparité géographique devient un enjeu stratégique majeur : certains tribunaux offrent des délais plus courts que d'autres. Les entreprises avisées intégreront désormais ce paramètre dans leurs clauses contractuelles et leurs stratégies de gestion des risques immobiliers. Le choix de la localisation d'un bien influence directement l'efficacité procédurale en cas de litige. ## Articles liés - [Expertise judiciaire pour litiges de projets informatiques : guide complet 2026](/fr/blog/litige-projet-informatique-expertise-judiciaire-guide-2026) - [Appel jugement liquidation judiciaire : délai et procédure](/fr/blog/appel-jugement-liquidation-judiciaire-delai) - [Astreinte jugement commercial : procédure et montant](/fr/blog/astreinte-execution-jugement-commercial) ## L'essentiel à retenir • **Compétence exclusive** : depuis le 1er septembre 2025, seul le tribunal du lieu de situation de l'immeuble peut ordonner une expertise judiciaire immobilière • **Ordre public** : le juge peut relever d'office son incompétence si la règle n'est pas respectée • **Exception commerciale** : les parties commerçantes peuvent prévoir une clause attributive de compétence • **Postulation obligatoire** : nécessité de recourir à un avocat inscrit au barreau local • **Application immédiate** : les règles s'appliquent aux instances introduites depuis le 1er septembre 2025 ### Quelles sont les exceptions à la nouvelle règle de compétence territoriale ? Les parties commerçantes peuvent prévoir une clause attributive de compétence conformément à l'article 48 du Code de procédure civile. Cette exception permet aux entreprises de déroger contractuellement à la règle du lieu de l'immeuble. La clause doit être expressément prévue et acceptée par toutes les parties commerçantes. ### Que se passe-t-il si je saisis le mauvais tribunal ? Le juge saisi en violation de cette règle pourra relever d'office son incompétence. L'incompétence territoriale devient d'ordre public pour les expertises immobilières. Le tribunal se déclarera incompétent même si les parties n'invoquent pas ce moyen, générant des délais et coûts supplémentaires. ### La réforme s'applique-t-elle aux procédures en cours ? Les mesures sont entrées en vigueur au 1er septembre 2025 et sont applicables aux instances en cours. Ces dispositions sont applicables aux seules instances introduites à compter de cette même date. Les procédures initiées avant cette date restent régies par l'ancien système.

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