Loyer commercial : la hausse automatique sans plafond est illicite
Une clause de bail commercial prévoyant une hausse forfaitaire et automatique du loyer, sans plafond ni durée, est réputée non écrite. Analyse de l'arrêt de la Cour de cassation, 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904.
Analyse d'un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25-14.904, par Pierre-Louis Roquet, avocat en droit des affaires à Lyon.
Une chambre dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Des bailleurs particuliers, un exploitant locataire, un bail commercial. Et une ligne dans le contrat : à compter de la troisième année, le loyer sera révisé chaque 1er janvier, avec une garantie d'augmentation nette de 1,5 % par an. Pas d'indice. Pas de plafond. Pas de terme.
Le montage est courant dans les résidences services et les EHPAD, où des centaines de chambres sont vendues à des investisseurs privés puis louées à l'exploitant. Le bailleur y voit un rendement sécurisé. L'exploitant, lui, finit par regarder la courbe : 1,5 % par an, composés, sans jamais redescendre, quelle que soit l'évolution du marché ou des indices.
L'exploitant a donc assigné ses bailleurs. Il demandait que la clause soit réputée non écrite et que les loyers indûment versés sur cinq ans lui soient restitués. La cour d'appel de Lyon, le 13 mars 2025, l'a débouté. Pour elle, la clause ne dépendait d'aucun indice ni d'aucune variable ; elle fixait le prix de l'occupation pour toute la durée du bail dès la signature, sauf révision triennale. Une clause d'augmentation forfaitaire, donc licite.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation casse cet arrêt le 3 septembre 2026, en formation de section, avec publication au Bulletin. L'affaire revient devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée.
Prix initial ou révision déguisée : la ligne de partage
Toute la difficulté tient à une distinction que la Cour prend soin de reconstruire. D'un côté, la détermination du loyer d'origine relève de la liberté contractuelle. Les parties fixent le prix qu'elles veulent, et rien n'interdit de prévoir un loyer progressif par paliers, avec des montants applicables à des dates fixées, jusqu'à un plafond déterminé d'avance. La Cour rappelle cette solution acquise depuis un arrêt du 14 mai 1980. De l'autre, la révision du loyer en cours de bail est encadrée par des règles d'ordre public : révision triennale plafonnée par la variation de l'indice des loyers commerciaux (art. L. 145-38 C. com.), révision par le jeu d'une clause d'échelle mobile lorsque le loyer varie de plus d'un quart (art. L. 145-39 C. com.). Toute clause qui fait échec à ces dispositions est réputée non écrite (art. L. 145-15 C. com.).
Où ranger une clause de hausse forfaitaire de 1,5 % par an ? La cour d'appel de Lyon y voyait une modalité de fixation du prix, parente du loyer par paliers. La Cour de cassation répond par la négative, avec un argument de structure. Le loyer par paliers fixe des montants à des dates déterminées jusqu'à un plafond. La clause litigieuse, elle, stipule que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans limite de plafond ni de durée. Or un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel. Il se poursuit par tacite prolongation ou par renouvellement. Une hausse sans terme est donc une hausse potentiellement perpétuelle. Elle ne détermine pas le prix initial : elle organise une révision automatique, à la seule hausse, susceptible d'excéder la variation des indices.
La conclusion tombe. Une telle clause fait échec aux règles d'ordre public de la révision. Elle est réputée non écrite.
La Cour situe ainsi sa décision dans la continuité de sa jurisprudence sur les clauses d'indexation à sens unique. Le 12 janvier 2022, elle avait jugé qu'une clause d'échelle mobile ne jouant qu'à la hausse de l'indice était réputée non écrite. L'arrêt du 3 septembre 2026 étend le raisonnement à l'hypothèse où il n'y a même plus d'indice : la hausse est forfaitaire, elle est garantie, et c'est précisément ce qui la condamne.
Ce que cela change pour les bailleurs et les exploitants
L'arrêt vise d'abord un modèle économique. Les baux d'EHPAD, de résidences étudiantes, de résidences de tourisme et de résidences seniors comportent fréquemment une garantie de progression annuelle du loyer. Ces stipulations, présentées aux investisseurs comme un gage de rendement, se trouvent désormais exposées à une action en constatation du caractère non écrit. Cette action n'est soumise à aucune prescription, la Cour l'a jugé le 19 novembre 2020 sur le fondement de l'article L. 145-15 dans sa rédaction issue de la loi Pinel. La restitution des loyers trop versés se heurte en revanche à la prescription quinquennale, ce qui explique que l'exploitant ait limité sa demande aux cinq dernières années.
Pour les bailleurs, la décision impose une relecture des baux en portefeuille. Deux critères ressortent du raisonnement de la Cour : l'absence de plafond et l'absence de durée. Une clause de paliers qui fixe des montants précis jusqu'à une date ou un plafond déterminés reste licite. Une clause qui promet une hausse en pourcentage, année après année, sans borne, ne l'est plus. La rédaction devra donc revenir aux instruments admis : la clause d'échelle mobile régulièrement indexée et jouant dans les deux sens, la clause-recettes assise sur le chiffre d'affaires, ou le loyer par paliers borné.
Pour les exploitants, l'arrêt ouvre une négociation ou un contentieux. La clause réputée non écrite disparaît rétroactivement ; le loyer revient à son montant d'origine, seulement corrigé par les révisions légales que les parties auraient pu demander. L'écart, sur un parc de plusieurs centaines de chambres et sur dix ou quinze ans d'exécution, peut être considérable.
La décision laisse une question ouverte. La Cour condamne la clause en ce qu'elle cumule hausse forfaitaire, automaticité, absence de plafond et absence de durée. Une clause forfaitaire limitée à la durée initiale du bail, par exemple neuf ans, et ne jouant plus après la première échéance, échapperait-elle à la sanction ? Le paragraphe 14 de l'arrêt insiste sur le fait que le bail ne prend pas fin à son terme conventionnel, ce qui suggère que la limitation de durée compte. Mais la Cour n'a pas eu à trancher cette hypothèse. Les rédacteurs prudents s'en tiendront au loyer par paliers avec montants et plafond fixés.
Il n'est pas indifférent que le contentieux soit né devant la cour d'appel de Lyon. La région lyonnaise concentre un nombre important de résidences gérées et d'établissements médico-sociaux exploités sous bail commercial. Les investisseurs et les exploitants locaux ont intérêt à faire auditer leurs baux avant que le juge de renvoi ne fixe la nouvelle doctrine.
Questions fréquentes
Mon bail commercial prévoit une augmentation fixe de 2 % par an : est-ce légal ?
Depuis l'arrêt du 3 septembre 2026, une clause qui prévoit une augmentation périodique, automatique et forfaitaire du loyer, sans plafond ni limite de durée, est réputée non écrite. Elle organise en réalité une révision du loyer à la seule hausse, contraire aux règles d'ordre public des articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce. Une analyse de la clause exacte reste nécessaire, notamment pour vérifier si elle comporte une borne de durée ou de montant.
Quelle différence entre un loyer par paliers et une clause de hausse forfaitaire ?
Le loyer par paliers fixe, dès la signature, des montants de loyer applicables à des dates déterminées, jusqu'à un plafond connu d'avance. Il s'agit d'un mode de détermination du prix initial, admis par la Cour de cassation depuis 1980. La clause de hausse forfaitaire promet un pourcentage d'augmentation qui se répète indéfiniment. Elle ne fixe pas un prix, elle le révise automatiquement. C'est cette différence qui fonde la distinction entre clause licite et clause réputée non écrite.
Puis-je récupérer les loyers versés en trop ?
L'action tendant à faire constater le caractère non écrit de la clause est imprescriptible. En revanche, la demande de restitution des sommes indûment versées est soumise à la prescription de cinq ans. Le locataire peut donc réclamer les suppléments de loyer payés au cours des cinq années précédant sa demande, comme l'a fait l'exploitant dans cette affaire.
Que devient le loyer si la clause est réputée non écrite ?
La clause est censée n'avoir jamais existé. Le loyer revient au montant initialement stipulé, sous réserve des révisions légales qui auraient pu être demandées, notamment la révision triennale plafonnée par l'indice des loyers commerciaux. Le bailleur ne peut pas se prévaloir des augmentations forfaitaires passées.
Un bailleur peut-il encore garantir la progression de son loyer ?
Oui, dans les limites fixées par la loi. La clause d'échelle mobile indexée sur l'ILC ou l'ILAT et jouant à la hausse comme à la baisse reste licite. Le loyer par paliers, avec des montants et un plafond déterminés, également. La clause-recettes, assise sur le chiffre d'affaires du locataire, aussi. Ce qui est interdit, c'est une hausse automatique, à sens unique et sans borne. Un avocat en droit des affaires à Lyon pourra vous aider à sécuriser la rédaction de ces clauses.
Cette décision concerne-t-elle tous les baux commerciaux ou seulement les EHPAD ?
La solution est générale. Elle s'applique à tout bail soumis au statut des baux commerciaux, quelle que soit l'activité exercée. Les résidences gérées sont particulièrement concernées parce que ce type de clause y est répandu, mais un bail de boutique ou de bureaux comportant une hausse forfaitaire illimitée tombe sous la même sanction.
Le bailleur peut-il opposer au locataire qu'il a accepté la clause en signant ?
Non. Les règles de révision du loyer commercial sont d'ordre public. L'article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses qui y font échec, quelle qu'en soit la forme. Le consentement du locataire au moment de la signature est sans effet sur cette sanction.
Sources
Arrêt commenté : Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, FS-B, publié au Bulletin
Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié au Bulletin (clause d'indexation à sens unique)
Article L. 145-15 du Code de commerce
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