Cession de bail pour retraite : signifier à chaque bailleur indivis

Analyse d'un arrêt Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964, par Pierre-Louis Roquet, avocat en droit des affaires à Lyon.

Un pressing, des murs détenus en indivision, un commerçant qui veut partir et un acquéreur qui attend. Le 22 juin 2021, le locataire fait délivrer par huissier à l'une des trois indivisaires bailleresses un acte par lequel il annonce son intention de céder son bail à une société tierce. Il le fait sur le fondement de l'art. L. 145-51 C. com. L'acte est adressé à cette indivisaire « en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires ». Il n'est pas signifié aux deux autres, une personne physique et une société civile immobilière.

Le 1er avril 2022, les bailleurs assignent le locataire et le cessionnaire. Ils demandent que la cession leur soit déclarée inopposable, que le bail soit résilié judiciairement et que le locataire soit expulsé. On leur répond qu'ils sont prescrits. La cour d'appel de Paris leur donne tort le 19 décembre 2024. La troisième chambre civile casse cet arrêt le 15 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964, publié au Bulletin), avec une formation de section et l'avis d'un avocat général.

Deux mois pour réagir, mais à compter de quoi ?

L'art. L. 145-51 C. com. organise une déspécialisation particulière. Lorsque le locataire a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, il peut signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds son intention de céder le bail, en précisant la nature des activités envisagées et le prix proposé. Le bailleur dispose alors de deux mois pour exercer une priorité de rachat aux conditions indiquées. S'il n'en use pas et ne saisit pas le tribunal judiciaire dans ce même délai, son accord est réputé acquis.

Le délai est court et la sanction de l'inaction est lourde. D'où la question que posait ce dossier : lorsque le bail a été consenti par plusieurs propriétaires indivis, le délai court-il à l'égard de tous dès lors que l'acte a été remis à l'un d'eux ?

La cour d'appel avait répondu oui. Elle avait constaté l'absence de mandat de représentation. Elle avait pourtant jugé que le locataire avait « légitimement pu croire » que l'indivisaire destinataire détenait un pouvoir général de représentation de ses coindivisaires dans les relations avec le locataire, ce qui lui permettait de recevoir la signification. Les demandes des bailleurs, introduites plus de neuf mois après l'acte, étaient donc prescrites.

La signification doit atteindre chaque indivisaire

La Cour de cassation vise l'art. 815-3 C. civ. et l'art. L. 145-51 C. com. Elle reproduit d'abord l'art. 815-3 C. civ., qui permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits d'accomplir des actes d'administration ou de donner un mandat général d'administration, et dont le dernier alinéa précise que le mandat tacite de l'indivisaire qui gère les biens ne couvre ni les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. Elle reproduit ensuite le mécanisme de l'art. L. 145-51.

Elle en déduit la règle suivante. Le délai de deux mois imparti au bailleur pour s'opposer à la cession ne peut, lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, courir à l'égard des indivisaires bailleurs que par la signification à chacun d'entre eux du projet de cession. Une seule exception : le mandat spécial donné par les indivisaires à l'un d'entre eux pour recevoir cette signification.

La cour d'appel avait elle-même constaté deux faits. Le locataire connaissait les trois indivisaires. Il n'avait signifié son intention qu'à l'une d'elles, laquelle n'avait reçu mandat de personne. En jugeant néanmoins que le délai courait contre tous, elle n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations. La cassation est totale. L'affaire repart devant la cour d'appel de Paris, autrement composée, avec 3 000 euros alloués aux bailleurs au titre de l'art. 700 CPC.

La croyance légitime du locataire dans l'étendue des pouvoirs de l'indivisaire, que la cour d'appel avait retenue, ne remplace donc pas le mandat spécial. L'arrêt écarte l'apparence au profit d'une exigence de forme simple : signifier à chacun.

Ce que cela change pour locataires, cessionnaires et bailleurs

Pour le locataire qui prépare son départ, et pour le cessionnaire qui finance l'opération, l'enseignement est un contrôle préalable. Avant de signifier, il faut identifier tous les propriétaires du local, par le titre de propriété ou un état hypothécaire, et délivrer l'acte à chacun. Un acte adressé à un seul, même présenté comme agissant pour tous, laisse la cession exposée. Tant que la signification n'a pas atteint tous les indivisaires, le délai de deux mois ne court pas à l'égard des autres et ne peut leur être opposé.

Une cession déjà réalisée reste exposée. Dans le dossier, les bailleurs demandaient l'inopposabilité de la cession et la résiliation du bail. Pour l'acquéreur d'un fonds de commerce, la vérification de la régularité des significations devient un point de l'audit, au même titre que l'état locatif.

Pour les bailleurs, la décision rappelle l'intérêt d'organiser l'indivision. Désigner par écrit un mandataire spécial chargé de recevoir les significations évite la multiplication des actes et clarifie le point de départ des délais. L'indivision de murs commerciaux est une situation courante, notamment dans les patrimoines familiaux de commerçants lyonnais. Elle appelle une gestion formalisée.

Ce que l'arrêt ne dit pas doit rester en tête. La règle est énoncée à propos de la cession prévue à l'art. L. 145-51, avec son délai de deux mois et son accord présumé. La Cour n'étend pas expressément son raisonnement aux autres actes que le bail commercial impose de notifier. Elle ne précise pas non plus la forme que doit revêtir le mandat spécial, ni ce qui en établirait l'existence en pratique. La prudence conduit à retenir une exigence écrite et antérieure à la signification.

Sources

• Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964, publié au Bulletin (cassation), ECLI:FR:CCASS:2026:C300585
• Article L. 145-51 du Code de commerce
• Article 815-3 du Code civil

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Questions fréquentes

À qui faut-il signifier une cession de bail commercial en cas de bailleurs indivis ? À chacun des indivisaires. Selon la troisième chambre civile, la signification doit être faite à tous, sauf mandat spécial donné à l'un d'eux pour la recevoir.

Qu'est-ce que la cession prévue à l'art. L. 145-51 du Code de commerce ? C'est la cession du bail avec changement d'activité, ouverte au locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui est admis à une pension d'invalidité. Le bailleur dispose de deux mois pour exercer sa priorité de rachat ou saisir le tribunal.

Que se passe-t-il si un seul indivisaire a reçu la signification ? Le délai de deux mois ne court pas à l'égard des indivisaires qui n'ont rien reçu, sauf mandat spécial. Leurs demandes ne peuvent donc pas être déclarées prescrites pour ce motif.

Le locataire peut-il se prévaloir de la croyance légitime dans le pouvoir d'un indivisaire ? Pas pour suppléer l'absence de mandat spécial. La cour d'appel avait retenu cette croyance légitime. La Cour de cassation casse l'arrêt.

Un indivisaire qui gère seul les biens peut-il recevoir cette signification ? Le mandat tacite de l'indivisaire qui prend en main la gestion ne couvre pas, selon l'art. 815-3 du Code civil, la conclusion ni le renouvellement des baux. L'arrêt exige un mandat spécial pour recevoir la signification en cause.

Un avocat à Lyon peut-il sécuriser une cession de bail commercial ? Oui. Un avocat en droit des affaires contrôle l'identité des bailleurs, prépare les significations et les délivre à chacun, et vérifie le respect des délais avant la signature de la cession.